Как купить недвижимость в Дубае

Стоимость аренды недвижимости в Дубае ставит антирекорды, а значит пришло время задуматься о приобретении собственного жилья. Местный рынок отличает открытость для иностранных покупателей, а также простой и быстрый механизм проведения сделок. Рассказываем, что понадобится для того, чтобы обзавестись жильем в Дубае и чему стоит уделить внимание перед заключением договора купли-продажи.

Цены на аренду жилья в Дубае в 2022 году показали наиболее высокий рост за всю историю исследований рынка. В результате снимать его стало на 28,5% дороже, подсчитали в CBRE. В этих условиях жители города стали предпочитать покупку жилья аренде. По данным сервиса Property Finder, в 2022 году в Дубае было оформлено на 5% меньше договоров аренды, чем годом ранее. При этом за прошлый год в городе было заключено 122,7 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, что на 44,7% больше, чем в 2021 году. В денежном выражении местный рынок показал еще более впечатляющий рост. Годовой объем сделок с недвижимостью увеличился до рекордного показателя в 528 млрд дирхамов ($143,7 млрд). Это на 76,5% выше показателя 2021 года. 

Приобрести квартиру в любом месте Дубая, согласно законодательству, могут только граждане Эмиратов и стран Персидского залива. Остальным же придется довольствоваться специально отведенными районами города, где иностранцам разрешено владеть недвижимостью. 

В Дубае можно встретить два вида иностранной собственности – freehold и leasehold. Первый из них предполагает бессрочное право собственности на жилье и землю под ним. В этом случае собственник получает полный контроль над жильем. В зону freehold входят такие востребованные для жизни районы как Marina, Downtown, Jumeirah Beach Residence (JBR), Jumeirah Village Circle, Business Bay, Al Barsha.

Leasehold фактически означает приобретение права использования жилья на фиксированный период времени. Как правило, речь идет о 99 годах, но в некоторых случаях этот срок может быть короче. В данном случае право собственности распространяется лишь на жилье. Работы, связанные с реконструкцией и ремонтом недвижимости, допустимы только при наличии письменного разрешения конечного собственнику. По истечению срока аренды, право на использование имущества возвращается к владельцу. К районам, где можно получить жилье в долгосрочное распоряжение, в частности относятся Dubai Silicon Oasis и Green Community. Этот вариант является более бюджетным по сравнению с freehold. Однако, согласно данным Prian.ru, на leasehold могут рассчитывать только граждане арабских стран.

Владельцы безусловного права собственности в Дубае будут нести ответственность за техническое обслуживание и содержание собственности. Например, если владелец сдал имущество в аренду арендатору, то все равно будет нести ответственность за капитальный ремонт, перепланировку и т.д.

При вложениях в недвижимость на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), покупатель может рассчитывать на двухлетнюю визу резидента. Те, кто инвестировал 2 млн дирхамов ($544 тыс.) и более могут рассчитывать на десятилетнюю визу. При подаче заявки необходимо будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Статус резидента может получить не только непосредственный покупатель объекта – аналогичная возможность будет у его мужа или жены и детей.

Процесс покупки строящегося жилья в Дубае можно разделить на четыре этапа:

1. Заполнение формы бронирования.

После выбора застройщика необходимо заполнить форму бронирования. Это необходимо для того, чтобы зарезервировать за собой выбранную квартиру. В этой форме должны быть перечислены личные данные сторон, характеристики и стоимость объекта, график платежей.

2. Внесение предоплаты.

Ее размер обычно составляет от 5% до 15% от суммы покупки. Застройщики зачастую не составляют официальный договор купли-продажи, пока не будет оплачен депозит.

3. Заключение договора купли-продажи.

В отличие от формы бронирования, этот документ имеет юридическую силу. В нем должна быть указана дата ввода объекта и санкции, которые застройщик понесет при нарушении своих обязательств. 

4. Получение свидетельства о собственности.

Документы на недвижимость передаются в офисе застройщика. В этот момент происходит оплата оставшейся суммы, и покупателю выдается первичный договор купли-продажи. После ввода объекта собственник получается регистрационное свидетельство, которое подтверждает, что недвижимость пригодна для проживания и соответствует всем нормам безопасности. Объект должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте в течение 60 дней с момента передачи.

При покупке готового жилья последовательность действий несколько отличается. В этом случае можно выделить следующие этапы:

1. Заключение предварительного договора между покупателем и продавцом.

Перед заключением сделки стороны оговаривают сумму, способ оплаты, взаимные обязательства и другие важные условия. Вся эта информация прописывается в договоре, который должен быть составлен либо на арабском, либо на английском языке. При этом его нотариальное заверение в отличие от ряда других стран не требуется.

2. Подписание договора купли-продажи.

В Эмиратах этот документ известен как меморандум о взаимопонимании (MOU) или форма F. Его образец можно скачать на официальном сайте Земельного департамента Дубая. После того как договор готов, продавец и покупатель должны подписать его в присутствии свидетеля (обычно им выступает агент). Покупатель должен быть готов оставить залог в размере 5-15%, который служит гарантией завершения сделки. Эта сумма поступает агенту до окончательного завершения расчетов между сторонами, а затем возвращается покупателю. Если же он выйдет из сделки, то депозит будет перечислен продавцу в качестве компенсации.

3. Получение свидетельства об отсутствии возражений (NOC).

Стать собственником недвижимости не получится без сертификата NOC (No Objection Certificate). Для того, чтобы его получить, необходимо совместно с продавцом обратиться к застройщику, который должен его предоставить. NOC позволяет убедиться, что у продавца отсутствуют непогашенные долги перед застройщиком. 

4. Передача собственности. 

Регистрация сделки происходит в Земельном департаменте Дубая. Там покупателю выдается чек, после чего он рассчитывается с продавцом. После завершения всех формальностей недвижимость считается проданной, в подтверждение чего покупатель получает регистрационное свидетельство или Title Deed.

Для приобретения недвижимости в Эмиратах потребуются следующие документы:

• загранпаспорт;
• Emirates ID;
• подтверждение проживания в Дубае по определенному адресу;
• справка о заработной плате или подтверждение регулярного дохода.

С момента подписания договора купли-продажи недвижимости в Дубае оформление сделки занимает около месяца. Покупка может быть совершена дистанционно. Это возможно, если оформить доверенность на своего представителя (им, в частности, может выступать риэлтор) и заверить ее нотариально.

Локация

При покупке квартиры для личного проживания местоположение объекта является первоочередным фактором. В идеале жилье должно находится вблизи работы, или до нее должно быть удобно добираться. В районе будущего проживания должна быть сложившаяся инфраструктура: школа, поликлиника, магазины и зеленая зона. Важно, чтобы жилой комплекс был оснащен достаточным количеством парковочных мест. При принятии решения о покупке недвижимости также имеет смысл оценить дорожную ситуацию в районе, особенно в час-пик.

Застройщик

Перед покупкой строящегося жилья необходимо изучить выбранного застройщика. Для этого необходимо собрать информацию о его завершенных проектах, выполнении обещанных сроков ввода, почитать последние публикации о компании в СМИ, проверить, входит ли она в список утвержденных правительством девелоперов. Для формирования более полной картины также стоит уделить внимание отзывам клиентов. Это позволит составить представление о том, какие преимущества и недостатки есть у проектов того или иного застройщика. К числу крупнейших строительных компаний Дубая относятся Emaar Properties, Nakheel Properties, Dubai Properties, Meraas, Deyaar Development. 

Доступность

Перед покупкой недвижимости целесообразно взвесить свои финансовые возможности, поскольку для заключения сделки понадобится иметь накопления для внесения авансовых платежей. 

Если покупателю не хватает собственных средств для покупки жилья, то он может оформить ипотеку. Для того, чтобы получить одобрение ипотечного кредита, потребуется подготовить следующие документы:

• справка о зарплате от работодателя;
• банковские выписки за последние полгода;
• копия Emirates ID;
• подтверждение проживания в Дубае по определенному адресу;
• копия страниц паспорта с фотографией и визой.

Этап предварительного одобрения ипотеки для трудоустроенных сотрудников обычно занимает семь дней. В случае с самозанятыми этот процесс займет большее количество времени. Предварительное одобрение банка необходимо будет получить перед подписанием договора купли-продажи, а перед подачей заявки на NOC также потребуется утверждение ипотеки Земельным департаментом Дубая.

Экспаты, которые хотят приобрести недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов ($1,3 млн), могут взять взаймы до 80% стоимости объекта. Если жилье стоит дороже этой суммы, то за счет ипотеки получится покрыть до 65%. При покупке строящейся недвижимости иностранцы могут оплатить с помощью ипотеки до 50% от суммы сделки, приобретении второго жилья – до 60%.

Иностранцы могут рассчитывать на получение кредита, сумма которого не превышает их годовой доход более, чем в семь раз. Максимальный срок, на который выдается ипотека, составляет 25 лет. Это связано с тем, что существует возрастное ограничение на получение ипотеки (в зависимости от банка варьируется от 60 до 75 лет). Соотношение долга к доходу покупателя не должно превышать 50%.     

Ипотечные кредиты в ОАЭ делятся на два типа:

1. С фиксированной ставкой: условия кредитования остаются неизменными на протяжении всего периода. Чаще всего такие кредиты выдаются на две-четыре года.

2. С плавающей ставкой: процентная ставка рассчитывается в зависимости от рыночных факторов и может меняться в течение срока кредита.

При планировании бюджета на покупку важно учесть наличие различных сборов. В первую очередь, речь идет об агентском вознаграждении в 2% от стоимости объекта. Также с покупателя взимается плата за регистрацию недвижимости в Земельном департаменте Дубая в 4%. Обычно эта сумма включена в сумму сделки. Помимо этого, необходимо будет оплатить стоимость оформления NOC, которая варьируется от 500 до 5 тыс. дирхамов ($136-1,3 тыс.)

При привлечении ипотечного кредита потребуется выплатить комиссию за его оформление оформление (0,25%) и административный сбор в 290 дирхамов ($79). Кроме того, предусмотрена плата за оценку имущества кредитной организации в размере от 2,5 тыс. до 3,5 тыс. дирхамов ($680-950), в также оплата НДС в размере 5%.

Налог на недвижимость в Дубае отсутствует. При этом, необходимо регулярно оплачивать содержание дома и прилегающей территории. За их обслуживание отвечает Ассоциация собственников, которая существует за счет взносов со стороны владельцев жилья.

После вступления в право собственности также понадобится зарегистрироваться в Dubai Electricity and Water Authority, которая отвечает за электро- и водоснабжение. Для этого понадобится оплатить сбор в 110 дирхамов ($30) и внести залог. Для квартиры его сумма составляет 2 тыс. дирхамов ($545), виллы – 4 тыс. дирхамов ($ 1 тыс.). Покупателю жилья в новом здании также может понадобится зарегистрироваться в специализированной компании, которая предоставляет услуги кондиционирования воздуха. Это требование распространяется на жителей тех объектов, где нет централизованной системы охлаждения.