Рынок недвижимости Дубая находится на подъеме. В прошлом году в городе было продано на 44,7% больше жилья, чем годом ранее, что во многом связано с активной релокацией россиян. Рассказываем об основных тенденциях на местном рынке, а также самых дорогих и бюджетных районах для аренды и покупки недвижимости.
Статистика
Для рынка жилой недвижимости Дубая характерны как взлеты, так и падения. Например, в период с 2002 по 2008 год стоимость квартир возросла в четыре раза, однако в дальнейшем из-за кризиса резко обвалилась. Постепенное восстановление рынка началось с 2012 года, когда цены стали прибавлять по 20% в год. С 2015 года стоимость жилья стала приближаться к докризисным значениям, но пандемия COVID-2019 внесла очередные коррективы. Снижение числа туристов, отток иностранных работников гостиниц, ресторанов и транспортного сектора не могли не отразиться на рынке недвижимости. Возможно именно поэтому Эмираты стали одним из первых государств, которое в 2021 году открыло въезд для туристов. В 2022 году Дубаю и вовсе удалось удвоить туристический поток. По данным городского департамента экономики и туризма, мегаполис принял 14,3 млн туристов, что почти на 7,1 млн человек больше, чем годом ранее. Это мотивирует инвесторов снова покупать недвижимость для сдачи в аренду туристам и экспатам.
Интерес к покупке жилья в Дубае стимулирует и растущий интерес к релокации бизнеса. Предпринимателей привлекает льготный режим налогообложения и благоприятный инвестиционный климат в городе. Помимо этого, немаловажным преимуществом при покупке квартиры на местном рынке является возможность быстро оформить резидентскую визу, которая позволяет находиться в стране продолжительное время. Если стоимость сделки превысит 752 тыс. дирхамов ($205 тыс.), то ее можно получить всего за один месяц. Такая возможность предоставляется не только инвестору, но и членам его семьи.
Рынок недвижимости в 2022 году
В 2022 году в Дубае произошел очередной скачок спроса на рынке жилья. Так, за прошлый год в городе было заключено 122,7 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, что на 44,7% больше, чем в 2021 году. В денежном выражении местный рынок показал еще более впечатляющий рост. Годовой объем сделок с недвижимостью увеличился до рекордного показателя в 528 млрд дирхамов ($143,7 млрд). Это на 76,5% выше показателя 2021 года.
Массовая релокация россиян в 2022 году привела к небывалой активности с их стороны. В прошлом году они стали крупнейшими иностранными покупателями недвижимости, опередив британцев и индийцев. Высокий спрос с их стороны привел к росту объема продаж до рекордного уровня. Так, в прошлом году в городе было заключено более 86 тыс. сделок на 208 млрд дирхамов ($56,6 млрд), подсчитали в Betterhomes. Это на 80% больше, чем годом ранее.
Покупка жилья
Согласно данным Dubai Land Department, средняя стоимость кв. м строящегося жилья в Дубае в январе 2023 года составляла 20 тыс. дирхамов ($5,5 тыс.). За год этот показатель вырос на 57%. Наиболее выгодными локациями для приобретения жилья считаются International City, Discovery Garden и Liwan.
International City является лучшим выбором для инвесторов, которые ищут дешевую недвижимость. Средняя цена за студию составляет 232 тыс. дирхамов ($63 тыс.), а квартиру с одной спальней можно купить за 324 тыс. дирхамов ($88,2). На территории International City работает ведущий застройщик в ОАЭ – группа Nakheel. Проект включает в себя малоэтажные дома в стилистике разных стран, торговый центр, парки и социальные объекты. Поблизости расположены Дубайский сафари-парк и Академический городок.
Discovery Garden также реализует группа Nakheel. В его составе почти 300 многоквартирных малоэтажных домов вблизи береговой линии, станция метро, торговый центр, благоустроенная территория с ландшафтным дизайном и соцобъекты. Средняя стоимость студии в Discovery Gardens – 309 тыс. дирхамов ($84 тыс.), квартиры с одной спальней – 459 тыс. дирхамов ($125 тыс.).
Liwan является частью Dubailand — одного из крупнейших районов города. Проект средней этажности создан в 2006 году компанией Dubai Holding. Рядом с комплексом также есть университеты Академгородка, благодаря чему апартаменты востребованы у студентов. Средняя цена за студию в Liwan составляет 370 тыс. дирхамов ($100,7 тыс.), квартиру с одной спальней – 465 тыс. дирхамов ($126,6 тыс.).
К числу районов с самым дорогим для покупки жильем в Дубае относят рукотворные острова Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah и Bluewaters Island.
Jumeirah Bay Island располагается в Аравийском море и по форме напоминает гигантского морского конька. Помимо элитного жилья здесь находятся роскошные курорты, яхт-клубы и множество ресторанов. В Jumeirah Bay Island предлагаются меблированные апартаменты, а также разрешено проживание с домашними животными. Близость к нескольким лучшим школам Jumeirah делает его идеальной локацией для семей с детьми. Средняя стоимость квартир здесь составляет 7,9 млн дирхамов ($2,2 млн).
Pearl Jumeirah включает в себя семь жилых островов с пляжным клубом, двухкилометровую набережную, отели, а также популярный комплекс просторных и роскошных апартаментов с видом на море Nikki Beach Resort and Spa. Средняя цена апартаментов в Pearl Jumeirah – 3,9 млн дирхамов ($1,1 млн).
Bluewaters Island находится напротив Dubai Marina, а также соединен с пляжем Jumeirah с помощью мостов. На острове расположено самое высокое колесо обозрения в мире – Ain Dubai. Также здесь есть платформа для скалолазания, которая также является рекордсменом с точки зрения высотности. При этом в Bluewaters Island отсутствуют социальные объекты, так как остров ориентирован на туристов. Школы, детские сады и клиники находятся в 10-15 минут езды отсюда. Средняя цена квартиры в Bluewaters Island – 3,3 млн дирхамов ($900 тыс.)
Аренда жилья
Несмотря на большое количество приезжих, рынок аренды жилья Дубая начал немного проседать. По данным Property Finder, в 2022 году в городе было заключено на 5% меньше договоров аренды, чем годом ранее. Эта тенденция связана с повышением цен: в прошлом году средняя стоимость аренды возросла на 28,5%. Это самый высокий показатель за всю историю исследований рынка. Средняя цена аренды квартир в Дубае выросла на 28,8% – до 98,3 тыс. дирхамов в год ($26,8 тыс.), вилл – на 26,1% и достигла 290,2 тыс. дирхамов в год ($79 тыс.). В итоге экспаты стали предпочитать съему квартиры приобретение собственной.
Разброс цен на арендное жилье в Дубае впечатляет. Согласно данным CBRE, осенью 2022 года квартиру в International City можно было снять за 30,5 тыс. дирхамов в год ($8,3 тыс.). При этом, стоимость апартаментов в Palm Jumeirah достигала 242,3 дирхамов в год (почти $66 тыс.).
Помимо International City, самыми бюджетными локациям для аренды квартир в 2022 году были Jumeirah Village Circle, Bur Dubai и Deira. Средний размер расходов на аренду студии в этих районах составит 36 тыс. дирхамов, 32 тыс. дирхамов и 30 тыс. дирхамов в год соответственно ($9,8 тыс., $8,7 тыс. и $8,2 тыс.), квартиры с одной спальней – 51 тыс. дирхамов, 50 тыс. дирхамов и 43 тыс. дирхамов в год ($13,9 тыс., $13,6 тыс. и $11,7 тыс.)
Снять виллу по доступной цене можно в районах DAMAC Hills 2, Mirdif и Dubailand: 61 тыс., 99 тыс. и 100 тыс. дирхамов соответственно ($16,6 тыс., $26,9 тыс. и $27,2 тыс.)
По состоянию на осень 2022 года, валовая доходность квартир в Эмиратах составляла 6,9%, а вилл – 5,1%, подсчитали в Property Monitor.
Лучшим районом для аренды элитных апартаментов считается Dubai Marina. Снять однокомнатную квартиру здесь обойдется в 91 тыс. дирхамов ($24,8 тыс.), двухкомнатную – в 139 тыс. дирхамов ($37,9 тыс.), трехкомнатную – в 209 тыс. дирхамов ($56 тыс.) в год. Арендаторы также предпочитают квартиры в Dubai Hills Estate, The Lagoons и Jumeirah Beach Residence (JBR).
Лидерство среди арендаторов роскошных вилл принадлежит Al Barsha (230 тыс. дирхамов или $62 тыс. в год за четырехместную). На втором месте – Jumeirah (357 тыс. дирхамов, $97 тыс.), на третьем – Dubai Hills Estate (282 тыс. дирхамов, $76,8 тыс.).
